Mieten und Vermieten

Ihre vier Wänden sind Ihnen wichtig. Wir geben Ihnen Tipps und Informationen zum Mieten und Vermieten mit auf den Weg. Denken Sie auch an die richtige Absicherung. Wohngebäude,- Hausrat,- und Gewässerschadenversicherung schützen Ihr neues Eigentum.

Bitte wählen Sie:

Der Mietvertrag

• Schriftlicher Vertrag
  Mündliche Vereinbarungen zum Mietvertrag sind verbindlich. Verlangen Sie als Mieter trotzdem ein schriftliches Dokument. Ein zeitlich befristeter Mietvertrag über mehr als ein Jahr muss immer schriftlich abgeschlossen werden, sonst gilt er als unbefristet.
• Korrekturen
  Vorsicht bei handschriftlichen Ergänzungen des Mietvertrags.
• Musterverträge
  Nutzen Sie einen Formularmietvertrag. Er ist ein Mustermietvertrag, bei dem einzelne  Mietbedingungen für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind. Er unterliegt den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die den Mieter vor unzumutbaren Bestimmungen schützen.
• Individuelle Verträge
  In individuell ausgehandelten Verträgen dagegen können alle möglichen Klauseln rechtswirksam beschlossen werden. Davor sollten Sie sich unbedingt als Mieter schützen.

Befristeter Mietvertrag

• Vorzeitige Kündigung
  Der Vermieter darf nicht vor Ablauf kündigen - auch nicht wegen Eigenbedarf. Allerdings darf auch der Mieter nicht ohne weiteres ausziehen, es sei denn, es ist im Vertrag eindeutig so geregelt (z.B. durch eine Nachmieter-Klausel).
• Verlängerung
  Möchte der Mieter länger wohnen bleiben, muss er das spätestens zwei Monate vor Vertragsende dem Vermieter mitteilen. Dann verlängert sich der Vertrag automatisch auf unbestimmte Zeit. Nutzen Sie dafür ein Einschreiben mit Rückschein.
• Eigenbedarf
  Das Schreiben hilft allerdings nicht, wenn der Vermieter Eigenbedarf angemeldet hat oder einen anderen gesetzlich anerkannten Grund vorbringt.

Unbefristeter Mietvertrag

• Fristgerechte Kündigung
  Ein unbefristeter Vertrag läuft so lange, bis er vom Mieter oder Vermieter schriftlich und fristgerecht gekündigt wird.

Wir stellen Ihnen einen Muster-Mietvertrag als PDF-Download bereit: Wohnungs-Mietvertrag.

Mit der richtigen Absicherung sind Sie im Fall der Fälle geschützt. Informieren Sie sich hier über die Rechtschutzversicherung.

Übersicht über die Nebenkosten

Den häufigsten Ärger zwischen Mietern und Vermietern gibt es bei den Nebenkostenabrechnungen. Wir zeigen Ihnen auf, welche Nebenkosten Sie zahlen müssen und geben Ihnen weitere Informationen rund um das Thema mit auf den Weg.

Nebenkosten, die der Mieter zahlen muss

• Laufende öffentliche Lasten, wie beispielsweise Grundsteuer oder Wasserversorgung
• Entwässerung
• Heizung, Warmwasserbereitung, verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen
• Fahrstuhl,  Straßenreinigung und Müllabfuhr
• Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
• Gartenpflege
• Beleuchtung,  Schornsteinreinigung
• Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart
• Gemeinschaftsantennenanlage oder Verteileranlage für Kabelanschluss
• Waschmaschine
• Sonstige Betriebskosten, beispielsweise für Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen (Sauna, Schwimmbad, Brandschutz, ...)

Nebenkosten, die der Mieter nicht zahlen muss

• Bankgebühren
• Portokosten
• Wartungskosten für Klingel und Sprechanlage
• Verwaltungskosten
• Reparaturkosten
• Zinsen für einen Kredit, um Heizöl einzukaufen
• Zinsabschlagsteuer auf Instandhaltungsrücklagen
• Reparaturkostenversicherung
• Kosten der Wach- und Schließgesellschaft, Mietausfallversicherung, Umweltschädenversicherung
• Dachrinnenreinigung
• Pförtner- und Überwachungskosten
  

Die Nebenkostenabrechnung

In einer Bruttomiete sind schon alle Nebenkosten enthalten. Die meisten Mietverträge gehen jedoch von Nettomieten aus. Die Nebenkosten werden dann separat berechnet. Weitere Informationen zur Nebenkostenabrechnung erhalten Sie hier.

• Mietvertrag
  Mieter müssen Nebenkosten allerdings nur zahlen, wenn es im Mietvertrag geregelt ist. Die so genannten "sonstigen Betriebskosten" müssen extra aufgeführt werden. Ungültig sind pauschale Formulierungen wie "Der Mieter trägt die Nebenkosten" oder "Nebenkosten laut Abrechnung am Jahresende".
• Kostenaufstellung
  Der Vermieter muss seinem Mieter einmal im Jahr eine genaue Kostenaufstellung vorlegen, in der die Vorauszahlungen des Mieters den tatsächlichen Nebenkosten gegenüber gestellt sind. Daraus ergibt sich, ob der Mieter Geld nachzahlen muss oder einen Betrag zurückerhält. Dafür bleiben ihm maximal zwölf Monate Zeit, ansonsten kann der Mieter seine Vorauszahlungen stoppen.
• Berechnung
  Sie erfolgt nach Quadratmeterzahl, Wohneinheit, Personenzahl, Kubikmetern umbauter Raum oder Verbrauch.
• Inhalt
  Die Abrechnung muss leicht nachvollziehbar sein. Darin enthalten sind: allgemeine Angaben, Abrechnungszeitraum, Gesamtkosten für das Gebäude. Drastische Erhöhungen gegenüber dem Vorjahr sollte der Vermieter erläutern.
• Prüfen
  Hat der Mieter die Abrechnung schriftlich erhalten, darf er sie einen Monat lang prüfen und dazu auch die einzelnen Rechnungen beim Eigentümer einsehen.
• Auszug
  Wer im Laufe der Abrechnungsperiode auszieht, trägt Nebenkosten anteilig. Dabei müssen auch eventuelle Tarifänderungen berücksichtigt werden.
  

Heizkosten

Die Energiepreise steigen immer weiter an. Was beim Thema Heizkosten auf Sie zukommt, erfahren Sie hier.

• Abrechnungszeitraum
  Abgerechnet wird für zwölf Monate.
• Öl
  In der Abrechnung wird der gesamte Ölverbrauch des Mietshauses festgehalten. Zunächst muss der Restbestand aus dem Vorjahr (Anfangsbestand) genannt werden.
• Brennstoff
  Zuzüglich zu Kosten für Brennstoff kommen Heiznebenkosten (ca. 15 bis 20 Prozent der Brennstoffkosten): Betriebsstrom, Wartung, Immissionsmessung, Verbrauchserfassung.
• Warmwasser
  Hierzu gehören Kosten für Wassergeld (wenn Kaltwasser nicht bei der Betriebskostenabrechnung abgerechnet wird), Wartungskosten für den Warmwasserzähler und die Energiekosten für das Erwärmen des Wassers.
• Hausnebenkosten
  Bei Mieterwechsel fallen diese für eine Zwischenablesung an.
• Berechnung
  Nach Abzug der Warmwasserkosten ergibt sich ein reiner Heizkostenanteil für das gesamte Haus. Diese Kosten werden auf die einzelnen Wohnungen aufgeteilt.
  Dabei werden 50 Prozent der Kosten nach Quadratmetern und 50 Prozent nach Verbrauch verteilt. Die Warmwasserkosten werden genauso verteilt wie die Heizungskosten.
• Ablesen
  Um verbrauchsabhängig abzurechnen, liest eine Wärmemessdienstfirma einmal im Jahr die Erfassungsgeräte an den Heizkörpern ab. Der Mieter muss ihm Eintritt gewähren. Der Ablesetermin muss mindestens zehn bis 14 Tage vorher angekündigt werden.

Richtig kündigen!

Kündigungsfristen müssen eingehalten werden. Hier erfahren Sie, wann welche Fristen gelten und was sonst noch zu beachten ist.

Allgemeines

• Schriftliche Kündigung: Wirksam ist nur eine schriftliche Kündigung. Eine mündliche Kündigung reicht nicht aus. Ebenso unwirksam sind Kündigungen, die mittels E-mails, Fax oder Telegramm übermittelt werden.
• Vermieter: Adressaten des Kündigungsschreibens sind die Vermieter, und zwar alle im Mietvertrag aufgeführten Vermieter. Bei Ehepaaren ist die Kündigung an beide Partner zu richten.
• Mieter: Wird eine Wohnung von mehreren Personen angemietet, muss die Kündigung auch gemeinsam erfolgen - auch dann wenn nur eine Person auszieht.

Kündigungsfristen

• Drei Monate: Für Mieter, deren Mietvertrag nach dem 1. September 2001 geschlossen wurde, gilt grundsätzlich eine einheitliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Diese ist unabhängig von der Mietdauer.
• Sechs Monate: Bei einer Mietzeit von bis zu acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist sechs Monaten.
• Neun Monate: Bei einer Mietzeit von bis zu zehn Jahren ist eine Kündigungsfrist von neun Monaten und danach ein Jahr einzuhalten.

Auf der sicheren Seite

Mit einem Abnahmeprotokoll können sich Mieter und Vermieter jede Menge Ärger ersparen. Das Abnahmeprotokoll ist eine Erklärung des Mieters und des Vermieters über den Zustand der Wohnung bei Übergabe.

• Der Zustand der Mietsache bei Wohnungsrückgabe
• Der Zustand der mitvermieteten Einrichtungsgegenstände (z.B. Einbauküche, Dielenschrank)
• Die Beseitigung der Mängel und Nachfristsetzung
• Die Schlüsselübergabe
• Die Zählerstände bei Wohnungsrückgabe
• Die neue Anschrift des Mieters
• Nur für Mängel die im Abnahmeprotokoll vermerkt sind, haftet der Mieter
  
  

Schadenbeispiele

Nicht immer verläuft das Mieterverhältnis zwischen Vermieter und Mieter reibungslos. Mit einer guten Absicherung können Sie sich jede Menge Ärger und Kosten sparen. Informieren Sie sich in unserer Rubrik Recht.